Tokenisierte Immobilien

Eine tokenisierte Immobilienanleihe gibt dem Inhaber eine Forderung gegen den Emittenten, meist eine Objektgesellschaft für eine Immobilie oder ein kleines Portfolio. Der Emittent zahlt Zinsen oder einen Gewinnanteil aus der Miete und tilgt die Anleihe aus Mieten oder aus dem Verkauf. Der Token ist die Anleihe, eingetragen in ein Kryptowertpapierregister nach dem eWpG statt auf Papier, mit demselben wertpapierrechtlichen Schutz wie eine Papieranleihe: Prospekt oder Prospektausnahme und BaFin-Aufsicht über den Registerführer.

Die Berlin Hyp, eine deutsche Pfandbriefbank, begab 2021 den ersten blockchainbasierten Pfandbrief des Landes im Rahmen des eWpG. Eine größere Blockchain-Immobilienanleihe der Fundament Group über 250 Millionen Euro genehmigte die BaFin laut Markets Media (auf Englisch), gedeckt durch Immobilien in Berlin, Hamburg, Rostock, Jena und Fulda und begeben auf Ethereum. Plattformen wie Exporo und Bergfürst nutzen dieselbe Anleihestruktur, um kleineren Anlegern Tickets für einzelne Gebäude anzubieten, vom Wohnblock bis zur Gewerbeimmobilie, mit BaFin-gebilligtem Prospekt hinter jeder Emission.

Die Führung des Kryptowertpapierregisters braucht eine eigene BaFin-Erlaubnis nach § 32 KWG, beschrieben auf der Seite Tokenisierung in Deutschland; Cashlink hat diese Erlaubnis und führt Register für fremde Emittenten.

Eine tokenisierte Immobilienanleihe trägt das Kreditrisiko der Objektgesellschaft, dazu die üblichen Immobilienrisiken wie Leerstand, Instandhaltung und Zinsen. Das unterscheidet sie von tokenisiertem Gold, gedeckt durch ein physisches Gut, das der Inhaber im Prinzip einlösen kann, und von einer tokenisierten Aktie, einem Anspruch an ein börsennotiertes Unternehmen mit öffentlicher Berichterstattung. Die Erträge einer Immobilienanleihe hängen an einem Gebäude oder wenigen Gebäuden, Kredit- und Lagerisiko liegen also eng beieinander. Ein Käufer braucht dieselbe Prüfung wie ein direkter Immobilienanleger: Mietermix, Beleihungsquote und die übrigen Verpflichtungen der Objektgesellschaft.

Eine Immobilienanleihe auf einer Blockchain schafft noch keinen Markt, um sie zu verkaufen. Die meisten tokenisierten Immobilienanleihen in Deutschland handeln, wenn überhaupt, auf der Plattform, die sie begeben hat, zu Preisen, die die Plattform setzt oder zwischen ihren Nutzern abgleicht, nicht an einer offenen Börse mit laufenden Kursen. Wer vor Fälligkeit verkaufen will, braucht einen Käufer auf derselben Plattform, ein kleinerer Kreis als bei einer börsennotierten REIT-Aktie oder einer Staatsanleihe. Das eWpG klärt, wie eine Immobilienanleihe rechtlich als Token existieren kann; wie liquide der Token wird, klärt es nicht. Eine Studie der Hamburg Commercial Bank und des Frankfurt School Blockchain Center von Cyrus de la Rubia, Philipp Sandner und Jonas Groß kam nach Auswertung von 41 Unternehmen weltweit, die Immobilien tokenisiert hatten, zum selben Ergebnis: Es fehlten liquide Sekundärmärkte und digitale Grundbücher.

Finance Loop ist der Treffpunkt für alle, die tokenisierte Immobilienanleihen nach dem eWpG strukturieren und verkaufen. Die Gubbi AG betreibt den GDX Primary Market, der tokenisierte Real World Assets, auch Immobilien, über die Fondskonzept AG zu Finanzberatern bringt, und CoreLedger, seit Dezember 2024 Partner von Finance Loop, sprach bei einem Real-World-Assets-Abend im TechQuartier in Frankfurt über die Tokenisierung von Immobilien und Gold.

Tokenisierte Immobilien sind meist eine Anleihe, gedeckt durch eine Immobilie oder ein Portfolio und als Token nach einem Gesetz wie dem deutschen eWpG begeben. Der Anleger hat eine Forderung gegen den Emittenten, bedient aus den Erträgen der Immobilie, keinen direkten Anteil am Grundstück.

Ja. Exporo und Bergfürst bieten Immobilienanleihen nach dem eWpG an, und der GDX Primary Market der Gubbi AG vertreibt tokenisierte Real World Assets, darunter Immobilien, über Finanzberater im Netz der Fondskonzept AG.

Meist ja, außer das Angebot fällt unter eine Ausnahme im deutschen Prospektrecht. Die BaFin billigte den Prospekt der Blockchain-Immobilienanleihe der Fundament Group über 250 Millionen Euro, eine der größten tokenisierten Immobilienemissionen in Deutschland.